Александр Торшин: Ипотечный рынок является важным фактором спроса на рынке недвижимости

Torshin

В преддверии Международного бизнес-форума недвижимости, который пройдет 6-8 июня в Москве, заместитель председателя Банка России Александр Торшин, также являющийся сопредседателем форума, рассказал о влиянии политики Центрального банка на строительную отрасль и рынок недвижимости, а также о том, при каких условиях ставки по ипотеке достигнут однозначных значений.

- Заявленная политика Банка России – снижение инфляции до 4% в 2017 году. Значит ли это, что в ближайший год – два финансовым регулятором будут созданы условия для снижения процентных ставок по ипотеке до однозначного числа? Как вы оцениваете такую перспективу? На ваш взгляд, какой в России может быть допустимый минимум ставки по ипотеке? Есть ли вероятность увидеть ставки на уровне развитых стран или этому мешают экономические риски?

 

Банки, предоставляющие ипотечные кредиты, – коммерческие организации, которые должны покрывать свои издержки и обеспечивать поступление прибыли. Поэтому экономически допустимый минимум ставок по ипотечным кредитам равен стоимости привлечения средств банками (крупнейшим элементом банковских пассивов остаются депозиты населения, ставки по которым составляют 8-11% годовых), увеличенной на определенный спред (компенсация текущих издержек банков, рисков по кредитам, прибыль и т.д.). Этот спред достаточно устойчив, поэтому основным фактором, влияющим на ипотечные ставки, является стоимость банковских пассивов, в свою очередь, зависящая от инфляции. Полагаю, присутствующие здесь согласятся с тем, что при текущем уровне инфляции для вкладчика размещать – средства на депозиты под 7-8% годовых еще приемлемо, а вот под 3-4% – уже экономически неоправданно.

 

Поэтому, если инфляция продолжит снижаться, банки, конкурируя за рыночную долю на перспективном ипотечном рынке, будут снижать ставки по кредитам, и мы в ближайшие годы сможем наблюдать массовое снижение ипотечных ставок в область однозначных значений.

 

Стоит отметить, что ипотечные кредиты и, в меньшей степени, банковские депозиты – это преимущественно долгосрочные инструменты. Для того чтобы банки согласились предоставлять ипотечные кредиты по низким ставкам, а вкладчики несли деньги на дешевые депозиты, они должны быть уверены в том, что снижение инфляции – всерьез и надолго, что Банк России сумеет не только снизить инфляцию, но и удержать ее на низком уровне. Банк России проводит и продолжит проводить денежно-кредитную политику, направленную на поддержание устойчивой низкой инфляции. По прогнозу Банка России, инфляция замедлится до 4% в 2017 году.

 

- Правительство России поддерживает строительную отрасль путем субсидирования ипотечной ставки. На ваш взгляд, это эффективная и достаточная мера? Какие перспективы вы видите для рынка ипотечного кредитования? Будет ли он расти и какими темпами? Станет ли драйвером для рынка жилой недвижимости?

 

Уже сейчас ипотечный рынок является важным фактором спроса на рынке недвижимости. По экспертным оценкам, около четверти всего объема операций с недвижимостью финансируется за счет ипотеки, оказывая соответствующую поддержку рынку жилья и строительной отрасли.

 

В среднесрочной перспективе можно ожидать сохранения значимых темпов роста ипотечного кредитного портфеля, сложившихся в последние годы. Для этого есть объективные предпосылки (ожидаемое снижение инфляции и, соответственно, ипотечных ставок; наметившееся экономическое оживление, способствующее улучшению платежеспособности частных заемщиков; федеральные и региональные программы субсидирования ипотечного кредитования).

 

Кроме того, есть и субъективные факторы, поддерживающие ипотечный рынок. Прежде всего, растущая финансовая грамотность населения способствует снижению настороженного отношения населения к кредитам вообще и ипотеке, в частности, наблюдавшегося в предшествующие годы. Кроме того, изменяются стандарты жизни: все чаще разные поколения семьи предпочитают проживать в разных квартирах, что также поддерживает спрос на жилье и ипотечные кредиты.

 

- Последние полтора года Банк России, добиваясь макроэкономической стабильности, держит ключевую ставку на уровне двузначной инфляции. Как вы считаете, насколько это существенно для строительной отрасли? Доступность кредитования и стоимость кредита – это ключевые факторы для строительства или же важные, но не решающие? На ваш взгляд, снижение ключевой ставки будет стимулом для увеличения объемов строительства?

 

Доля кредитов банков в общем объеме инвестиций в основной капитал (более половины которых составляют здания и сооружения) в 2010-2015 гг. была небольшой и в среднем составляла 9,2%. В 2015 г. она снизилась по сравнению с предыдущим годом с 10,6 до 7,8%. При этом более половины инвестиций осуществлялось за счет собственных средств компаний. Таким образом, доступность кредитования – важный, но не решающий фактор для строительства.

 

Объемы строительства в 2015 г. снизились на 7%, в I квартале 2016 г. – на 1,6%. Основной причиной сокращения объемов строительных работ в настоящее время является слабый спрос, обусловленный низкими доходами субъектов экономики.

 

Безусловно, снижение ключевой ставки приведет к снижению ставок по кредитам, в том числе в строительстве. Но повторюсь, это не решающий фактор для данной отрасли.

 

Есть множество других проблем, сдерживающих рост отрасли. Высокие риски инвестирования по сравнению с получаемой прибылью. Строительство характеризуется одним из самых высоких уровней кредитного риска. Доля просроченной задолженности по рублевым кредитам данному сегменту на 1 марта 2016 г. составила 25,4%, увеличившись с 1 октября 2015 г. на 6,3 п.п. (в т.ч. на 3 п.п. за январь-февраль текущего года). Рост просроченной задолженности преимущественно обусловлен финансовыми сложностями, с которыми столкнулись отдельные крупные заемщики. Наиболее масштабные банкротства и проблемы с финансовой устойчивостью в строительстве имели место в сегменте промышленного строительства. Для данной отрасли характерен также высокий уровень реструктуризации кредитов. По данным на 1 марта 2016 г. каждый второй крупный кредит является реструктурированным.

 

Наблюдаются также проблемы в инфраструктурном строительстве, которые в первую очередь связаны с сокращением инвестиций в этот сектор, как со стороны государства, так и со стороны крупных российских и иностранных предприятий.

В преддверии Международного бизнес-форума недвижимости, который пройдет 6-8 июня в Москве, заместитель председателя Банка России Александр Торшин, также являющийся сопредседателем форума, рассказал о влиянии политики Центрального банка на строительную отрасль и рынок недвижимости, а также о том, при каких условиях ставки по ипотеке достигнут однозначных значений.

- Заявленная политика Банка России – снижение инфляции до 4% в 2017 году. Значит ли это, что в ближайший год – два финансовым регулятором будут созданы условия для снижения процентных ставок по ипотеке до однозначного числа? Как вы оцениваете такую перспективу? На ваш взгляд, какой в России может быть допустимый минимум ставки по ипотеке? Есть ли вероятность увидеть ставки на уровне развитых стран или этому мешают экономические риски?

Банки, предоставляющие ипотечные кредиты, – коммерческие организации, которые должны покрывать свои издержки и обеспечивать поступление прибыли. Поэтому экономически допустимый минимум ставок по ипотечным кредитам равен стоимости привлечения средств банками (крупнейшим элементом банковских пассивов остаются депозиты населения, ставки по которым составляют 8-11% годовых), увеличенной на определенный спред (компенсация текущих издержек банков, рисков по кредитам, прибыль и т.д.). Этот спред достаточно устойчив, поэтому основным фактором, влияющим на ипотечные ставки, является стоимость банковских пассивов, в свою очередь, зависящая от инфляции. Полагаю, присутствующие здесь согласятся с тем, что при текущем уровне инфляции для вкладчика размещать – средства на депозиты под 7-8% годовых еще приемлемо, а вот под 3-4% – уже экономически неоправданно.

Поэтому, если инфляция продолжит снижаться, банки, конкурируя за рыночную долю на перспективном ипотечном рынке, будут снижать ставки по кредитам, и мы в ближайшие годы сможем наблюдать массовое снижение ипотечных ставок в область однозначных значений.

Стоит отметить, что ипотечные кредиты и, в меньшей степени, банковские депозиты – это преимущественно долгосрочные инструменты. Для того чтобы банки согласились предоставлять ипотечные кредиты по низким ставкам, а вкладчики несли деньги на дешевые депозиты, они должны быть уверены в том, что снижение инфляции – всерьез и надолго, что Банк России сумеет не только снизить инфляцию, но и удержать ее на низком уровне. Банк России проводит и продолжит проводить денежно-кредитную политику, направленную на поддержание устойчивой низкой инфляции. По прогнозу Банка России, инфляция замедлится до 4% в 2017 году.

- Правительство России поддерживает строительную отрасль путем субсидирования ипотечной ставки. На ваш взгляд, это эффективная и достаточная мера? Какие перспективы вы видите для рынка ипотечного кредитования? Будет ли он расти и какими темпами? Станет ли драйвером для рынка жилой недвижимости?

Уже сейчас ипотечный рынок является важным фактором спроса на рынке недвижимости. По экспертным оценкам, около четверти всего объема операций с недвижимостью финансируется за счет ипотеки, оказывая соответствующую поддержку рынку жилья и строительной отрасли.

В среднесрочной перспективе можно ожидать сохранения значимых темпов роста ипотечного кредитного портфеля, сложившихся в последние годы. Для этого есть объективные предпосылки (ожидаемое снижение инфляции и, соответственно, ипотечных ставок; наметившееся экономическое оживление, способствующее улучшению платежеспособности частных заемщиков; федеральные и региональные программы субсидирования ипотечного кредитования).

Кроме того, есть и субъективные факторы, поддерживающие ипотечный рынок. Прежде всего, растущая финансовая грамотность населения способствует снижению настороженного отношения населения к кредитам вообще и ипотеке, в частности, наблюдавшегося в предшествующие годы. Кроме того, изменяются стандарты жизни: все чаще разные поколения семьи предпочитают проживать в разных квартирах, что также поддерживает спрос на жилье и ипотечные кредиты.

- Последние полтора года Банк России, добиваясь макроэкономической стабильности, держит ключевую ставку на уровне двузначной инфляции. Как вы считаете, насколько это существенно для строительной отрасли? Доступность кредитования и стоимость кредита – это ключевые факторы для строительства или же важные, но не решающие? На ваш взгляд, снижение ключевой ставки будет стимулом для увеличения объемов строительства?

Доля кредитов банков в общем объеме инвестиций в основной капитал (более половины которых составляют здания и сооружения) в 2010-2015 гг. была небольшой и в среднем составляла 9,2%. В 2015 г. она снизилась по сравнению с предыдущим годом с 10,6 до 7,8%. При этом более половины инвестиций осуществлялось за счет собственных средств компаний. Таким образом, доступность кредитования – важный, но не решающий фактор для строительства.

Объемы строительства в 2015 г. снизились на 7%, в I квартале 2016 г. – на 1,6%. Основной причиной сокращения объемов строительных работ в настоящее время является слабый спрос, обусловленный низкими доходами субъектов экономики.

Безусловно, снижение ключевой ставки приведет к снижению ставок по кредитам, в том числе в строительстве. Но повторюсь, это не решающий фактор для данной отрасли.

Есть множество других проблем, сдерживающих рост отрасли. Высокие риски инвестирования по сравнению с получаемой прибылью. Строительство характеризуется одним из самых высоких уровней кредитного риска. Доля просроченной задолженности по рублевым кредитам данному сегменту на 1 марта 2016 г. составила 25,4%, увеличившись с 1 октября 2015 г. на 6,3 п.п. (в т.ч. на 3 п.п. за январь-февраль текущего года). Рост просроченной задолженности преимущественно обусловлен финансовыми сложностями, с которыми столкнулись отдельные крупные заемщики. Наиболее масштабные банкротства и проблемы с финансовой устойчивостью в строительстве имели место в сегменте промышленного строительства. Для данной отрасли характерен также высокий уровень реструктуризации кредитов. По данным на 1 марта 2016 г. каждый второй крупный кредит является реструктурированным.

Наблюдаются также проблемы в инфраструктурном строительстве, которые в первую очередь связаны с сокращением инвестиций в этот сектор, как со стороны государства, так и со стороны крупных российских и иностранных предприятий.